OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO DEL ARRENDADOR
Sentencia SC2500-2021 del 23 de junio de 2021
M.P. Luis Armando Tolosa Villabona
1. La síntesis del litigio y del proceso
Hechos jurídicamente relevantes. Entre el señor Adrián Chiriví García y la empresa Construcciones Caribe Ltda. & Cía. S.C.A. (luego sustituida por Inversiones Eilat S.A.S.) celebraron un contrato de arrendamiento de local comercial a partir del 1° de octubre de 1993. El local fue destinado a un almacén para la venta de zapatos, denominado Calzado Trento.
El 13 de enero de 2012 la arrendadora comunicó su intención de no renovar el contrato y requirió la entrega del inmueble para el 30 de septiembre. La arrendataria manifestó haber cumplido con el contrato por más de 18 años y que la arrendadora no podía desconocer unilateralmente la protección de su actividad comercial.
Por la misma época, la administradora de la copropiedad en la que se encontraba ubicado el local comercial anunció el inicio obras de remodelación. Los trabajos se realizaron por la misma Inversiones Eilat S.A.S.; se obstaculizó por completo el ingreso al local comercial; y el 23 de noviembre se realizó diligencia en la que se entregó en deposito provisional los bienes que se encontraban en el local al señor Gabriel de Jesús Gutiérrez.
La disputa judicial. El señor Adrián Chiriví García demanda a la sociedad Inversiones Eilat S.A.S., alegando que las obras realizadas, el abuso de poder y el despojo del local, le generaron perjuicios, consistentes en: lo dejado de vender, la afectación de su reputación y prestigio.
La demandada manifestó en su contestación que: i) las remodelaciones no fueron una obligación impuesta y que se realizó en relación con el Centro Comercial donde se encontraba el local; ii) la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento se fundamentó en la autonomía de la voluntad; y iii) el demandante fue quien incumplió el contrato al dejar abandonado el inmueble.
Sentencia de primera instancia. El Juzgado 10 Civil del Circuito de Barranquilla encontró no probado el incumplimiento, ni los perjuicios causados a la demandante.
Sentencia de segunda instancia. Confirmó la sentencia de primera instancia. Encontró demostrado: la existencia del contrato; la propuesta de obras en el Centro Comercial; la entrega del inmueble por 13 días para la ejecución de las obras; y el paradero de la mercancía. Sin embargo, declaró no probado el incumplimiento contractual del arrendador, ya que el arrendatario recibió el local, luego de las obras, y lo abrió al público, tal como lo señalaban la inspección judicial y el dictamen pericial.
Por el contrario, encontró que el incumplimiento era imputable al arrendatario, pues pese a haber recibido el inmueble, dejó de pagar las rentas de los meses de marzo a septiembre de 2012.
Frente a la renovación del contrato de arrendamiento, encontró que el arrendatario lo reclamó al momento en el que se le comunicó la expiración del contrato, y que esta discusión debió promoverla en un proceso diferente.
2. La posición de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia
En la sentencia SC2500-2021 del 23 de junio de 2021, con ponencia del doctor Luis Armando Tolosa Villabona, la Sala Civil de la Corte decidió casar la sentencia de segunda instancia.
Problemas Jurídicos
A. ¿Se presenta incumplimiento del arrendador en su obligación de garantizar el goce del bien al no garantizar el acceso a la clientela y el funcionamiento establecimiento de comercio cuando se adelantan trabajos de remodelación de la copropiedad? Si.
La Corte manifestó que se presentó incumplimiento del arrendador en el goce del bien que debe garantizar al arrendatario, consistente “…inicialmente en una perturbación transitoria, pues no le fue restablecido plenamente al actor su derecho a disfrutar la cosa arrendada. Luego, se tornó en definitiva, ciertamente, ante el depósito de los bienes y enseres en cabeza de un tercero y en la aprehensión del local comercial por el arrendador”.
La protección legal del derecho al goce de la cosa arrendada, a juicio de la Corte, “…va más allá de garantizar el disfrute del espacio físico y se amplía a todos los intangibles agregados al inmueble, que contribuyen a mejorar el propósito de la empresa y, con mayor razón, cuando no está aislado el bien arrendado, sino formando parte de un conjunto arquitectónico, propiedad horizontal o bienes comunes”
A juicio de la Corte, el arrendador incumplió el contrato al no garantizar el acceso a la clientela y el funcionamiento del establecimiento de comercio, lo que constituyó una inobservancia de la obligación de permitir el goce de la cosa arrendada.
B. ¿Hay incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador cuando se niega injustificadamente a renovar el contrato de arrendamiento? Si.
La Corte recordó que el derecho a la renovación se genera por la ocupación del local por parte del empresario por un espacio superior a dos años. Este hecho es suficiente para que el arrendatario tenga derecho a continuar con su disfrute, “salvo la concurrencia de causas legales y no el capricho del arrendador para darlo por terminado”.
Los artículos 518 y 520 del Código de Comercio estatuyen dos prerrogativas “entrelazadas, sucesivas y con diferente grado de protección”: el derecho a la renovación y el desahucio. “Así se evita que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario”
Conclusión de la Corte frente a los dos problemas jurídicos anteriores
Finalmente, dice la corte que “…la perturbación reparable se presenta porque se incumple cualquiera de las obligaciones relacionadas con el goce de la cosa por parte del arrendador. Ya sea por no mantener en estado idóneo el local para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio; o por negarse injustificadamente a renovar el contrato de arrendamiento. También, aunque provenga de un tercero, cuando la turbación pudo ser evitada por aquel”
C. ¿Existe incumplimiento del arrendatario por no pagar el canon de arrendamiento cuando existe privación completa del goce de la cosa? No.
Para la sala el artículo 1973 del Código Civil es claro al establecer “que se paga por el goce”. Adicionalmente el artículo 1986 faculta al arrendatario para dejar de cancelar la renta cuando existe una perturbación justificada, en el caso concreto: las reparaciones. Y si, de acuerdo con este último artículo, el arrendatario tiene derecho a que se le rebaje entretanto el precio o renta, en proporción a la parte a la que se le privó del goce, con mayor razón debe operar la rebaja total, en caso de que se presenten perturbaciones absolutas. Así, pues, en el proceso quedó demostrado que el arrendatario no disfrutó del local a partir de marzo de 2012 y por lo tanto “en ninguna infracción contractual pudo haber incurrido por no pagar los cánones causados desde esa calenda”.
Otras reglas
- No es posible exigir al arrendatario, como presupuesto para tener derecho a la renovación del contrato, que tal derecho se reclamara judicialmente. Tal exigencia agrega un supuesto de hecho que el artículo 518 del Código de Comercio no consagra. En tal sentido, aclara que la sentencia del 27 de abril de 2010 de la misma Corte Suprema de Justicia no condiciona la renovación a un litigio, y que en aquella decisión se evaluó la aplicación de artículo 519 del Código de Comercio a las discusiones que se presentan en torno a las reglas que gobiernan en lo sucesivo el vínculo.
- Los actos perturbatorios del arrendador, al no garantizar el acceso a la clientela y al establecimiento de comercio generan un lucro cesante, consistente en la pérdida de las ganancias que dejarían la ventas frustradas.
3. Comentarios de Tamayo Jaramillo & Asociados
Generalidades. Como vimos, para la Corte configura eventos de incumplimiento del arrendador de su obligación de garantizar el goce efectivo de la cosa, tanto: i) la imposibilidad de acceso al inmueble arrendado y la imposibilidad de operación del establecimiento de comercio; ii) Los actos perturbatorios del mismo arrendador, e incluso de terceros, cuando la perturbación pudo ser evitada por el arrendador; y iii) por la negativa injustificada de la renovación del contrato.
En relación con las restricciones impuestas al arrendatario por las obras adelantadas en la copropiedad, se aprecia en la sentencia la posibilidad de enmarcarlo, o bien en una privación del goce material de la cosa, o bien en la perturbación de un tercero que pudo ser evitada por el arrendador, o bien en actos perturbatorios del mismo arrendador cuando este es el encargado de los trabajos de remodelación.
En el caso concreto, para la Corte quedó probado que el arrendador tuvo a su cargo las reparaciones del local comercial, como también quedó probado que, una vez transcurrido el término anunciado para las reparaciones, era imposible para el arrendatario y la clientela el ingreso al inmueble y, además, que los bienes que se encontraban en el local fueron entregados a un depositario. De allí, que hubiese resultado posible para la Corte enmarcar la conducta del arrendador en un incumplimiento en la obligación consagrada en el numeral 3° del artículo 1982 del C.C. por actos del mismo arrendador. Y, pese a que la Corte señala que existen otras dos posibilidades, bajo las cuales puede entenderse que existe incumplimiento del arrendador por la misma causal, no se extiende en su explicación dejando así abierta la puerta a su interpretación.
La sentencia no determina los límites bajo los cuales se debe entender que existe incumplimiento del arrendador, en aquellos casos en los cuales el arrendatario no puede acceder al inmueble arrendado; así como tampoco, los eventos en los que se entiende que el arrendador pudo evitar las perturbaciones de terceros y por lo tanto, se configuraría incumplimiento de sus obligaciones por tales perturbaciones.
Nos deja la sentencia, entonces, con dos grandes inquietudes: ¿es posible entender que existe incumplimiento del arrendador por actos perturbatorios de terceros que pueden ser evitados por aquel? Y ¿la negativa injustificada de la renovación del contrato por parte del arrendador realmente constituye un incumplimiento en la obligación de garantía de goce efectivo de la cosa? Intentaremos dar respuesta, o por lo menos plantear algunos interrogantes al respecto.
El incumplimiento del arrendador por afectación de la garantía del goce de la cosa. Frente a las obligaciones del arrendador, el artículo 1982 del Código Civil dice lo siguiente:
ARTICULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>. El arrendador es obligado:
1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Los autores[1] y la jurisprudencia señalan que el arrendador está obligado a entregar de la cosa, mantenerla en estado de servir y evitar las perturbaciones en el goce de la cosa arrendada. La perturbación en el goce de la cosa puede provenir de: actos del mismo arrendador; actos de terceros – por vías de hecho o de derecho -; por vicios redhibitorios u ocultos de la cosa.
Los actos perturbatorios del arrendador. En relación con los actos perturbatorios del mismo arrendador, en los términos del artículo 1986 del Código Civil, este no puede, “sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”, salvo, como lo dice el mismo artículo a continuación, que se trate de reparaciones que no puedan diferirse. En este último caso, aun cuando el arrendatario debe soportar las reparaciones, tiene derecho a que se le rebaje el precio de la renta proporcionalmente por la parte del bien de la que sea privado. Incluso, si la perturbación es significativa y su duración muy larga, el arrendatario puede dar por terminado el contrato. Así mismo, el arrendatario tendrá derecho a indemnización de perjuicios, si las causas que dieron lugar a las reparaciones existían para el momento de celebración del contrato, y eran conocidas por el arrendador, pero desconocidas para él.
Los actos perturbatorios de terceros. Frente a los actos perturbatorios de terceros, lo primero será considerar quiénes pueden entenderse como terceros. Esta pregunta es obviada por casi todos los doctrinantes colombianos, sin embargo, el profesor Juan Pablo Cárdenas Mejía manifiesta que son “personas a las que el arrendador no puede impedir la perturbación o por quienes no responde”[2]. En principio, el profesor Cárdenas Mejía parece alinearse con la posición de la Corte, pues en aquellos casos en los que el arrendador pueda impedir la perturbación del tercero, deberá hacer todo lo que esté a su alcance para contener tal perturbación. Sin embargo, en las explicaciones que el autor ofrece en su obra, se podría concluir que, ello solo es así cuando se trata de perturbaciones de derecho, como veremos a continuación.
Como ya dijimos, las perturbaciones de terceros pueden ser de hecho o de derecho:
i) Respecto de las primeras – las de hecho-, dice el inciso 1° del artículo 1988 del Código Civil “Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño”. En atención a lo dispuesto en este artículo, de forma unánime, los tratadistas han entendido que el arrendador no responde por estos actos perturbatorios y es el arrendatario quien debe acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y para que decreten a su favor las indemnizaciones correspondientes. Así, por ejemplo, si el arrendatario es despojado violentamente por un tercero del predio arrendado, puede ejercitar la acción restitutoria por despojo violento, consagrada en el artículo 984 del Código Civil[3].
Tanto es así, que es posible afirmar que el arrendador no responde por los hurtos en la cosa arrendada (pero, sí por los daños que la cosa pueda sufrir), así como tampoco por la seguridad en el inmueble, incluso en aquellos casos en los que el arrendador contrata el servicio de vigilancia, pues como lo señala la misma Corte Suprema de Justicia en sentencia del 10 de diciembre de 1999, bien puede tratarse de un contrato de vigilancia celebrado a nombre del arrendatario.
ii) Las segundas – las de derecho-, suponen la pretensión de un tercero frente a la cosa arrendada[4]. El inciso 2° del artículo 1988 del Código Civil señala que, si la causa del derecho alegado por el tercero es anterior a la celebración del contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a una disminución proporcionada de la renta, e incluso, si es privado de una parte significativa o de la totalidad del bien, podrá solicitar la terminación del contrato. Adicionalmente, si el arrendador conocía o debía conocer de tal causa, al tiempo del contrato, deberá todos los perjuicios derivados de la perturbación – esto, si el arrendatario no conocía de la causa, o conociéndola medió estipulación de saneamiento -, y si no conocía ni debía conocerla, sólo estará obligado a la indemnización del daño emergente.
Aunque el artículo 1988 no habla de las perturbaciones con causa posterior a la celebración del contrato de arrendamiento, el artículo 2019 del mismo Código Civil otorga la solución, pues si se extingue el derecho del arrendador por hechos suyos y quien le sucede no debe respetar el arriendo, el arrendador estará obligado a indemnizar todos los perjuicios causados al arrendatario. Y, en todo caso, considera el profesor Juan Pablo Cárdenas Mejía que, en virtud de la buena fe, aun cuando la perturbación no provenga del mismo arrendador, está obligado a realizar lo que sea razonable para librar al arrendatario de tal perturbación de derecho[5].
¿La orden de la propiedad horizontal es un acto perturbatorio de un tercero? ¿de hecho o de derecho? Pese a que los artículos del Código Civil analizados en precedencia intentan regular de forma rigurosa los eventos de perturbaciones de hecho y de derecho, resulta imposible que la norma contenga todas las hipótesis posibles. La doctrina se ha preguntado por fenómenos cercanos al abordado en la sentencia analizada, pero no encontramos ninguna referencia, ni en la doctrina, ni en la jurisprudencia que sea exactamente igual.
Nos preguntamos por dos casos específicamente: la perturbación que proviene de otros arrendatarios del arrendador, y la perturbación que proviene de un acto administrativo. Para el primer caso, el derecho francés ha considerado que los arrendatarios del mismo arrendador no pueden ser considerados como terceros, y por lo tanto, el arrendador debe responder por las perturbaciones de hecho que provengan de estos arrendatarios, siempre que el arrendador disponga de medios para impedir tal perturbación, como es el caso de una violación de sus propios contratos de arrendamiento. Para el segundo caso, surge la pregunta de si tales perturbaciones deben ser consideradas de hecho o de derecho. Al respecto, algunos consideran que no pueden ser consideradas perturbaciones de derecho, en tanto la orden no estaría dirigida a tener derecho sobre la cosa, sin embargo, el arrendador estaría obligado a responder, si la causa de la orden administrativa es un vicio de la cosa[6]. Otro sector de la doctrina considera que no hay perturbación de hecho cuando se actuó en virtud de un derecho que ostenta o pretende ostentar[7], y por esta razón, el arrendador debe realizar las actuaciones a que haya lugar para que el arrendatario pueda gozar de la cosa arrendada.
Teniendo en cuenta las anteriores consideraciones, no es completamente claro si la perturbación que proviene de una decisión de la propiedad horizontal en la que se encuentra ubicado el bien arrendado podría ser considerada una perturbación de un tercero, pues el propio arrendador participa en la toma de decisiones de la asamblea de copropietarios. Así mismo, cabría considerar si la decisión y orden impartida por la propiedad horizontal y sus órganos de administración debe entenderse como una perturbación de hecho o de derecho, pues de ello dependerá cuáles son las obligaciones del arrendador y el alcance de su responsabilidad.
El derecho a la renovación del contrato. Finalmente, como ya lo señalamos en precedencia, la Corte consideró en su sentencia que, negativa injustificada de la renovación del contrato comportaba incumplimiento de la obligación del arrendador de garantizar el goce efectivo de la cosa.
Frente a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial, el artículo 518 del Código de Comercio consagra lo siguiente:
“ARTÍCULO 518. <DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: (…)”
En este sentido, la renovación del contrato es un derecho que tiene el arrendatario y que implica, cumplidos los requisitos establecidos por el artículo 518, dos consecuencias fundamentales: de un lado, la posibilidad de negociar nuevas condiciones del contrato de arrendamiento entre las partes, de tal suerte que, si no se logra un acuerdo, el juez pueda fijarlas; y, de otro lado, una restricción para el arrendador, en tanto sólo puede proceder con la terminación del contrato de arrendamiento en los 3 casos previstos en el mismo artículo.
A nuestro juicio, el desconocimiento del derecho de renovación por parte del arrendatario, y la terminación del contrato por causas diferentes a las establecidas en el artículo 518, no constituye un incumplimiento de la obligación de garantizar el goce efectivo de la cosa; sino, más bien, una violación o desconocimiento de las garantías otorgadas al arrendatario para proteger su derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.
4. Normas citadas
Artículos 515, 518, 520, 822 Ccio.
Artículos 1603, 1973, 1986 CC.
Artículo 1982 numerales 2º, 3º CC.
Artículo 2º CPo.
5. Jurisprudencia citada
SC 25 de febrero de 1976 G.J. T. 2393, pág. 40 y s.s.
SC 27 de julio de 2001, expediente 5860.
SC 29 de septiembre de 1978.
SC 8 de octubre de 1997, expediente 4818.
SC 24 de septiembre de 2001, expediente 5878, SC 29 de septiembre de 1978 G.J. 2399 y SC14 de abril de 2008 rad. 2001-00082-01.
SC 14 de abril de 2008, expediente 2001-00082-01.
SC 18 de junio de 1987, G.J. número 2427 pág. 257 y ss.
SC 25 de abril de 2000 exp. 5212, citando GJ. LXXXVIII-504.
SC 6 de abril de 2001, rad. 5502.
SC 10297 de 2014.
SC G.J. T. LX, pág. 61.
Sentencia SC5186- 2020.
STC de 1° de marzo de 2018, expediente 2018-00009-01.
[1] BONIVENTO FENÁNDEZ, José Alejandro. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Librería Ediciones del Profesional Ltda. Bogotá, 16ª edición, 2004, p. 412 ss. [2] CÁRDENAS MEJÍA, Juan Pablo. Contratos - notas de clase. Editorial Legis, primera edición, Bogotá 2021, p.589 ss. [3] GÓMEZ ESTRADA, César. De los principales contratos civiles. Editorial Temis, cuarta edición, Bogotá 2008, p. 217. [4] BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro (op. cit) p. 419. [5] CÁRDENAS MEJÍA, Juan Pablo (op. cit), p.592. [6] Al respecto: PLANIOL y RIPERT, GIVORD y TUNC, Traité pratique de droit civil francais, tomo X, 2ª ed. LGDJ, París 1956, n° 533. [7] Al respecto: DÍEZ PICAZO, Luis, Fundamento de derecho civil patrimonial, tomo IV, Las particulares relaciones obligatorias, Ed. Civitas – Thomson Reuters, p. 269, Navarra, 2010.